Nieuws van Mondi Februari 2012
Indien u in Spanje onroerend goed koopt, is de kans zeer groot dat u automatisch lid wordt van de vereniging van appartementseigenaars (VvE), waarvan de rechten en plichten zijn vastgelegd in de wet ‘Ley de Propiedad Horizontal’. Deze wet is van toepassing indien u een appartement in een appartementencomplex koopt, waarbij bepaalde voorzieningen bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik, zoals het gebruik van trappen, liften en verlichting en geldt ook voor gezamenlijk onderhoud. Een gemeenschap van onroerendgoedeigenaren (communidad de propietarios) is dan vereist.
Voormelde wet is echter niet van toepassing op onroerend goed (vrijstaand, geschakeld, et cetera) in een urbanisatie met gemeenschappelijk gebruik van wegen, tuinen, zwembad, straatverlichting, en met gemeenschappelijk onderhoud en management. In dat geval is de ‘Ley del Suelo’ van toepassing. Er bestaan verschillende gemeenschappen naast elkaar; de meest bekende is de zogenaamde ‘entidad urbanistica colaboradora de gestión y conservatión’, kortweg EUC en wat betekent: samenwerkende urbanisatie-eenheid voor management en onderhoud.
Onroerend goed in een urbanisatie wordt dus door een andere wet geregeerd dan onroerend goed, behorende tot een appartementencomplex. Beide wetten beschrijven de regels waaraan de verenigingen zich dienen te houden. Onroerend goed dat voormelde kenmerken niet bezit, valt niet onder één van de genoemde wetten.
‘Ley de Propiedad Horizontal’
De eigenaren van een appartement in een complex zijn verplicht een VvE op te richten. De verkoper van onroerend goed dient de koper op de hoogte te stellen van het bestaan van de VvE. Indien er in het geval van nieuwbouw nog geen vereniging is opgericht, is de projectontwikkelaar verplicht er een op te richten met de daarbij behorende statuten. Tevens dient hij een indeling te maken van het onroerend goed in gemeenschappelijk en privé-eigendom. Deze indeling moet hij samen met de statuten inschrijven in het kadaster.
Rechten en plichten van de leden van de VvE
De leden hebben de navolgende rechten:
- Het recht op gebruik te maken van alle gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen;
- Het recht om geïnformeerd te worden over alle activiteiten van de vereniging, deel te nemen aan diens vergaderingen en voorstellen te doen;
- Het recht zich te verzetten tegen overtredingen van een artikel van de statuten, de wet of andere regelingen, onder andere huishoudelijk reglement, opgesteld door de vereniging;
- Het recht te protesteren tegen beslissingen, genomen in vergaderingen van voormelde vereniging;
- Het recht zich te laten verkiezen in het bestuur in de functie van bijvoorbeeld president, vice-president, secretaris of administrateur;
- Het recht op inzage van de statuten, de administratie, en verder alle documenten, welke betrekking hebben op het reilen en zeilen van de vereniging.
De leden hebben de navolgende verplichtingen:
- De plicht om de statuten en andere regelingen, opgesteld door de vereniging, na te leven;
- De plicht om reparaties in/aan het privé-eigendom ten behoeve van gemeenschappelijke zaken zoals waterleidingen en elektrische installaties, toe te staan;
- De plicht het privé-eigendom in goede staat van onderhoud te houden en niet te gebruiken voor doeleinden, die last veroorzaken aan de andere leden;
- De plicht gemeenschappelijke zaken en voorzieningen te respecteren en te beschermen;
- De plicht de servicekosten (cuotas) te voldoen.
Daarna dient u te onderzoeken:
- Hoeveel dient u per jaar aan cuotas te betalen? (Kan bij oudere complexen tegenvallen.);
- Heeft de vorige eigenaar aan al zijn verplichtingen voldaan? U bent als nieuwe eigenaar namelijk ook (beperkt) verantwoordelijk voor achterstallige betalingen, er kan zelfs beslag gelegd worden!;
- Hoe staat het met eventueel achterstallig onderhoud?;
- Heeft de vereniging schulden? (Als nieuwe eigenaar dient u daaraan mee te betalen.);
- Zijn er in de (nabije) toekomst nog grote uitgaven te verwachten? (Nieuwe installaties, et cetera.);
- Voldoet de communidad aan de wettelijke vereisten? (Kan zeer kostbaar worden, indien dit niet het geval is.);
- Zijn veranderingen en verbouwingen aan het onroerend goed niet illegaal? (Is hiervoor de juiste toestemming verkregen? U kunt namelijk de verplichting opgelegd krijgen, dat indien de toestemming niet aanwezig is, u het één en ander op eigen kosten in de ‘oude’ staat dient terug te brengen).
De statuten en het huishoudelijk reglement zijn tevens zeker een nader onderzoek waard! Er kunnen regelingen in staan, die niet aan uw wensen voldoen. Denk daarbij aan regelingen betreffende onderhoud, de kleur van de buitengevel, het houden van huisdieren, het gebruik van het zwembad en andere gemeenschappelijke zaken, het parkeren van auto’s, enzovoorts.
Functies binnen de VvE
De president
Deze functionaris speelt de belangrijkste rol in het geheel. Hij vertegenwoordigt de vereniging en is juridisch verantwoordelijk. Hij wordt verkozen uit en door de andere leden voor de periode van in principe één jaar, met recht van herverkiezing.
Zijn taken zijn:
- Het bijeenroepen van de algemene vergadering;
- Het voorzitten van de vergadering;
- Het uitvoeren van besluiten, genomen in de vergadering;
- Het vertegenwoordigen van de vereniging.
De vicepresident
Deze functionaris heeft geen andere specifieke taken dan het vervangen van de president, en het uitvoeren van taken, die hem worden opgedragen door de algemene vergadering.
De administrateur
Deze functionaris wordt gekozen door de leden, maar hoeft zelf geen lid te zijn, en wordt eveneens in principe gekozen voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing. Taken liggen op het gebied van management van het gehele onroerend goed, de installaties en de voorzieningen, de boekhouding.
De secretaris (m/v)
Deze functionaris wordt op dezelfde wijze benoemd als de president en administreert het geheel.
De taken van alle genoemde functionarissen kunnen in één persoon verenigd zijn!
